Nel corso degli anni, il mercato immobiliare alberghiero, è stato oggetto di cambiamenti radicali, soprattutto per quanto riguarda la valutazione economica delle strutture turistico ricettive.
Fino a poco tempo fa era “semplice” la valutazione di un albergo: si attribuiva un valore alla singola camera, indipendentemente dai comfort supplementari, in base a parametri quali la posizione e il prestigio della località, comparati al valore di strutture similari nella zona, oggetto di compravendita, ed ecco che il valore a camera moltiplicato per il numero di camere totali risultava il prezzo effettivo dell’hotel.
Tale modalità però, non sempre raggiungeva lo scopo previsto, ovvero l’alienazione del bene alla cifra stabilita o, nel peggiore dei casi, non avveniva nemmeno, ed oggi ci troviamo in una realtà piena di strutture ricettive in vendita da diversi anni , in stato fatiscente (in quanto molte già lo erano al momento della valutazione) e a prezzi spropositatamente fuori mercato.
Diventa perciò sempre più rilevante una corretta valutazione del valore della struttura, evitando stime irrealistiche che alimentino errate aspettative nei venditori, i quali spesso tendono a separare l’immobile e l’azienda anche con finalità di stima del valore dei beni facenti parte del patrimonio aziendale.
La giusta metodologia di valutazione risulta infatti valutare l’intera azienda, attraverso ad uno studio dettagliato, redatto con il principio prudenziale e del buon senso, che è in grado di attribuire il valore reale alla struttura, garantendo ottime possibilità di alienazione nel breve periodo.
Come fattore fondamentale di valutazione vi è il territorio in cui insiste la struttura in termini di attrattività, per valutare i flussi turistici e i potenziali clienti; e, conseguentemente, prospettare gli utili; in secondo luogo invece, come protagoniste, vi sono le forti esigenze di rinnovo e riqualificazione, che alimentano la necessità di conoscere la convenienza economica degli investimenti.
Il tema della stima del valore dell’immobile diviene pertanto cruciale, soprattutto in relazione agli interventi necessari affinché l’albergo consenta di accrescere il valore dell’impresa, quindi è bene diffidare da chi si propone di effettuare una valutazione “a vista”, eseguita rapidamente e senza tenere in considerazione i tanti e complessi parametri che servono per una corretta valutazione.
FONTE: A.T. VISION, Giulia Alpini.
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