La risposta è:
Attraverso un giusto e minuzioso riposizionamento d’azienda.
Una struttura alberghiera è definita Trade Related Property, ovvero qualsiasi tipo di proprietà destinata a uno specifico tipo d’azienda, dove il valore della proprietà riflette il potenziale commerciale di tale azienda.
Infatti, diversamente da altre tipologie di immobili, la gestione alberghiera operativa assume un ruolo primario in tale contesto, poiché l’albergo deriva il proprio valore e la propria funzione dall’esercizio dell’attività d’impresa.
Nel panorama alberghiero italiano, a fronte di punte di eccellenza rappresentate da un limitato numero d’imprese alberghiere, si registra una generalizzata percezione di immobili non efficienti e costosi, sia nell’operatività sia nella fruizione per il cliente finale.
Il primo importante passo quindi è quello di effettuare attività di riqualificazione e di ammodernamento (che non sempre necessitano di budget rilevanti) che aumentano l’appetibilità della struttura da parte dei turisti, e di conseguenza si può prevedere un ottimo livello di volume d’affari che sia il frutto di azioni migliorative da parte dell’operatore, in grado di incrementare i profitti.
È fondamentale poi concepire il prodotto, ovvero creare una value pro position per l’albergo, avendo quale baricentro dell’analisi il prodotto immobiliare, le sue caratteristiche differenzianti rispetto alle condizioni di mercato, con l’obbiettivo di sviluppare un’equazione unica, in grado di soddisfare uno o più segmenti di domanda presenti sul mercato.
Per fare ciò si rende necessaria la stesura di uno studio di fattibilità immobiliare alberghiera, che consente di indagare tutti quegli aspetti di mercato, di prodotto, economici che sono alla base della sostenibilità di un progetto di investimento e ne permettano l’effettiva finanziabilità.
È uso partire da una fase di pre-fattibilità, concentrata sulla location, sugli elementi più rappresentativi del mercato ricettivo-alberghiero locale e sulle caratteristiche di massima dell’immobile in oggetto, dopodiché vi è la fase di fattibilità e valutazione che si focalizza sulla validazione complessiva del progetto, prendendo in esame anche il valore dell’investimento e la conseguente fattibilità economica.
Nel caso di ristrutturazioni radicali o strutture di nuova costruzione, le scelte progettuali, esempio come disporre il bedroom mix, sono spesso il risultato di studi di fattibilità di mercato che evidenziano caratteristiche degli utenti finali, indicando le esigenze dei viaggiatori tipo che ne fatto uso, considerando che diverse categorie di target presentano diverse necessità.
L’immobile e l’attività economia sono indissolubilmente legati, quindi il valore di mercato per tale categoria dovrà essere stimato considerando il potenziale commerciale prospettico.
Nello studio si valuta l’attività d’impresa condotta attraverso l’operato di un soggetto imprenditore “mediamente efficiente”, con profitti previsionali ritenuti “normali” che siano inoltre coerenti con l’orizzonte temporale del mercato.
fonte: AT VISION
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